关键词  

    民事  物业服务合同  怠于履行职责  拒交物业费

    裁判要点

    业主认为物业服务公司怠于履行物业管理职责，没有及时维修共用设备设施，业主应依法通过合法途径向相关房屋行政管理部门反映或向法院起诉维护自己的合法权益，而不能消极地以拒绝交纳物业管理费的方式予以对抗。

    相关法条

    《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条

    《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条

    《物业管理条例》第三十二条、第三十五条、第四十二条

    案件索引

    一审：开封市龙亭区人民法院（2015）龙法民初字第76号（2015年6月19日）

    基本案情

    原告开封市金庭物业管理有限公司诉称：原告接管开封市龙亭区大宏世纪新城进行物业管理。2013年12月18日，原告与开封市大宏世纪新城业主委员会签订物业服务合同，约定大宏世纪新城小区物业服务费按建筑面积每平方米每月0.32元。被告系原告管理的大宏世纪新城10号楼3单元2层西户业主，该房屋建筑面积为113.16平方米。自2013年12月开始，被告拖欠物业管理费至2014年12月，共计拖欠物业管理费434元。原告多次催要，被告仍拒不支付。请求法院判令被告支付拖欠的物业管理费434元（自2013年12月至2014年12月止，113.16平方米×12个月×0.32元/每平方米每月）。

    被告杜周伟辩称：同意缴纳物业管理费，但是要求原告为被告安装单元门口的报箱、并修缮小区儿童乐园的滑梯、拆除泵房，提高物业服务质量。

    经审理查明：2013年12月20日，开封市大宏世纪新城业主委员会（甲方）与开封市金庭物业管理有限公司（乙方）签订物业服务合同，双方在自愿平等的基础上，甲方选聘乙方对开封市大宏世纪新城小区提供物业管理服务事宜。物业名称：大宏世纪新城，坐落位置：开封市苹果园中路，建筑面积：179858㎡。服务内容及质量，一、在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修服务（见附本）；2、物业共用设施设备的运行及维修服务（见附件）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆道路管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。二、在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、有偿服务台2、特约服务。三、乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准（见附本）。四、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。关于服务费用，本物业管理区域物业管理收费采用包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.32元/月.平方米；商业物业0.60元/月.平方米。合同期限自2013年12月20日起至2014年12月20日止。甲方代表人蒋爱喜，乙方法定代表人侯顺朝，并加盖有开封市大宏世纪新城业主委员会及开封市金庭物业管理有限公司的印章。原告已按约定提供了2014年的物业服务。2015年1月6日，开封市大宏世纪新城业主委员会出具证明，内容为被告杜周伟至今一直未交纳2014年的物业管理费。

    另查明，开封市大宏世纪新城10号楼3单元2层西户登记业主为杜周伟，建筑面积为113.16平方米。开封市大宏世纪新城小区入口西北方向有一破损儿童滑梯，旁边设有警示牌。被告单元门门口未安装报箱。被告所称的泵房为该小区业主委员会在小区安装的暖气泵房。

    裁判结果

    开封市龙亭区人民法院于2015年6月19日作出（2015）龙法民初字第76号民事判决：

    被告杜周伟于本判决生效后三日内支付原告开封市金庭物业管理有限公司物业管理费434元。

    宣判后，原、被告均未上诉，判决已发生法律效力。

    裁判理由

    法院生效裁判认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中， 开封市大宏世纪新城业主委员会代表小区所有业主与开封市金庭物业管理有限公司自愿签订物业服务合同，该合同是双方真实意思表示，依法受法律保护，双方各自负有义务，其中物业服务公司应该按照合同约定履行物业管理职责，而业主应该按时、足额交纳物业管理费。如果物业服务公司未履行物业管理职责，其将构成违约，需要对业主承担违约责任。但业主不能在没有合同明确约定的情况下，因为对主违约而中止己方义务的履行。现原告已按照该服务合同履行了2014年的物业服务义务，被告未按照合同约定如数交纳2014年的物业服务费，构成合同违约行为，原告要求被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。被告杜周伟居住的位于开封市大宏世纪新城10号楼3单元2层西户的房屋建筑面积为113.16平方米，物业服务费应为113.16平方米×0.32元/平方米.每月×12个月＝434.53元，原告仅请求434元，符合法律规定，本院予以准许。被告辩称原告未妥善履行物业服务合同，但未能提出确切证据予以佐证。如果业主认为物业服务公司怠于履行物业管理职责，没有及时维修共用设备设施，业主应依法通过合法途径向相关房屋行政管理部门反映或向法院起诉维护自己的合法权益，而不能消极地以拒绝交纳物业管理费的方式予以对抗。故对被告的辩解意见，本院不予以采纳。

    案例注解

    以物业公司没有安装单元门口的报箱、没有修缮小区儿童乐园的滑梯，以及没有拆除泵房等作为拒交物业管理费的理由，即以物业服务企业怠于职责而拒交物业费，是常见的几种拒交物业费的情形之一。可否成立? 需要以诚实信用原则来考量。如果物业服务企业违法或违约损害业主利益的，以及不履行物业服务合同或者履行有重大瑕疵的，则可以视为具有正当理由拒交物业费。比如物业服务企业违法违规收费等。而物业服务企业仅仅属于一般的违约行为，并不存在违法或严重违约。则不属于可拒交物业费的“正当理由”。

    本案被告辩称原告未妥善履行物业服务合同，但未能提出确切证据予以佐证，而仅以此拒交物业管理费是无合同和法律依据的。如果业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，以及法律、法规规定或相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以通过合法途径要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。但是不能以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，这样既无合法依据也非明智之举，甚至要承担相应的违约责任。