关键词：民事  表见代理  法律效力  

    裁判要点

    无权代理人虽然没有代理权，但是表面上、客观上具有使相对人相信他有代理权的正当理由，且相对人主观上为善意和无过失的情况下，而与相对人之间实施的民事代理行为，具有法律效力，被代理人与相对人之间产生、变更或消灭相应的法律关系。

    相关法条

    《中华人民共和国民法通则》第四条

    《中华人民共和国合同法》第四十九条

    《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款

    基本案情

    经法院审理查明，2004年5月27日，原告刘培英与开封市大宏房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以总价96683元的价格贷款购买了位于开封市河大东路大宏世纪新城23号楼三单元3层东户的建筑面积为94.05㎡的房屋一套。2005年12月26日被告刘志强与第三人王蕊结婚时，原告刘培英将该房交由本案被告刘志强与第三人王蕊作为婚房居住使用。2007年5月2日，被告刘志强以其母亲即本案原告刘培英的名义与被告王爱华签订购房协议，将该房（包括室内装修及家具）以17万元的价格卖给被告王爱华。双方并于2008年3月4日签订补充协议，就购房价格固定不变、办理房地产权证、房屋过户等事宜进行约定，被告刘志强为补充协议中的担保人。后经鉴定，购房协议上原告刘培英的签名确非刘培英本人所签。协议中原告刘培英的签名均系被告刘志强代签。购房协议签订后，被告王爱华陆续通过刘志强的爱人王蕊或直接向刘志强支付购房款共计12.5万元（含家具款8000元在内），另还支付刘志强办证费用1200元，共计126200元。另查明，本案在审理过程中，原告刘培英与被告王爱华之间达成了“双方共同确认2007年5月3日就开封市大宏世纪新城23号楼三单元3层东户房屋所签订购房协议有效；所涉房屋归被告王爱华所有；被告王爱华按照河南方迪土地房地产估价有限公司对上述房屋按2009年12月份的评估价格向原告刘培英补足房屋差价”的初步协议。该笔录有原告刘培英特别授权代理人刘晓霞与被告王爱华的特别授权代理人李长青签字认可。后经双方共同委托，河南方迪土地房地产估价有限公司以2009年12月30日为估价时点作出汴方迪（开封市）房2012[估]字265号估价报告，对涉案房屋总价评估为22.63万元。但后来因原告刘培英对该评估价有异议，双方未按初步调解协议履行。

    另查明，被告刘志强与第三人王蕊于2013年2月27日办理离婚登记。

    裁判结果

    开封市龙亭区人民法院于2015年4月7日作出（2014）龙法民初字第390号民事判决：一、确认被告刘志强代原告刘培英与被告王爱华就开封市河大东路大宏世纪新城23号楼三单元3层东户房屋所签购房协议有效，位于开封市河大东路大宏世纪新城23号楼三单元3层东户房屋归被告王爱华所有。二、被告王爱华于本判决生效之日起30日内支付原告刘培英剩余购房款4.5万元，补偿原告刘培英房屋差价5.63万元，两项共计10.13万元。三、驳回原告刘培英的其他诉讼请求。宣判后，原告刘培英不服，上诉于开封市中级人民法院。2015年08月11日，开封市中级人民法院作出(2015)汴民终字第839号民事判决：驳回上诉，维持原判。

    裁判理由

    法院生效裁判认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”即表见代理依法产生有权代理的法律效力。是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的无权代理人，虽然没有代理权，但是表面上、客观上具有使相对人相信他有代理权的正当理由，且相对人主观上为善意和无过失的情况下，而与相对人之间实施的民事代理行为，具有法律效力，被代理人与相对人之间产生、变更或消灭相应的法律关系。

    表见代理应具备以下构成要件：

　　1、以被代理人的名义进行了代理行为。

　　2、相对人在客观上有理由相信无权代理人有代理权。

　　3、相对人主观上是善意的且无过错。

　　4、无权代理人与相对人之间的民事行为具备成立要件。

    本案，被告王爱华和刘志强就所涉房屋签订购房协议时，虽然原告刘培英的签名系被告刘志强代签，但是基于原告刘培英与被告刘志强系母子关系，且原告将本案所涉房屋交给被告刘志强结婚居住使用，以及签订协议当时被告刘志强夫妻一直在涉案房屋居住，协议签订后被告刘志强也及时将房屋腾出交付被告王爱华居住使用等一系列事实，被告王爱华有充分理由相信被告刘志强对涉案房屋有处分权，被告刘志强的处分行为符合表见代理的构成要件，已构成表见代理。另外，结合涉案房屋所处地理位置及2007年签订合同当时的房价因素，二被告协议约定的房屋价格与当时正常市场价相当，比较合理，不低于评估的市场价22.63万元的70%即15.841万元，不属于明显不合理的低价，且被告王爱华已支付大部分购房款，显然被告王爱华受让该房时系善意，并不存在与被告刘志强恶意串通，损害原告合法权益的行为。且在本院对本案调解过程中原告的特别授权代理人刘晓霞同意涉案房屋归被告王爱华所有，现在仅是对价格有异议，且现在该房屋的性质已经是商品房。因此应认定被告刘志强代原告刘培英与被告王爱华签订的购房协议有效。但是，鉴于被告王爱华购买该房时，未尽到相应的注意义务，其存在一定的过错，根据《中华人民共和国民法通则》第四条关于民事活动应当遵循公平原则之规定，责令被告王爱华在向原告刘培英支付剩余购房款4.5万元的同时，再向原告刘培英补偿一定的差价更为适宜。参考双方共同委托房屋评估机构作出的该房在2009年的评估价22.63万元，并考虑物价上涨因素和故该房屋由经济适用房变为商品房需缴纳一定的土地出让金等情况，酌定被告王爱华再补偿原告5.63万元为宜，以上两项共计10.13万元。关于原告要求被告腾房及支付房屋占用费的诉讼请求，因已确认购房协议有效，故其该项诉求已无依据，本院不予支持；进而原告要求被告刘志强对前项诉讼请求承担连带责任之诉讼请求，也无依据，本院也不予支持。故法院作出了上述判决。