关键词
民事 物业管理服务合同 书面投票方式 效力
裁判要点
在双方真实意思表示下，无违反法律规定，业主委员会与物业公司签订物业管理服务合同的程序，并不是必须要采用召集全体业主开会集体讨论的形式，也可以采取书面投票方式取得过半人数及专有部分占建筑物总面积过半数业主的同意，所签订的物业管理服务合同也合法有效。
相关法条
《中华人民共和国物权法》第七十六条
《物业管理条例》第十一条、第十二条
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
案件索引
一审：开封市龙亭区人民法院（2014）龙法民初字第557号（2015年2月19日）
基本案情
原告杨楠、许晶晶诉称：2014年6月15日，被告开封市龙亭区新都汇2区（2#3#商场）业主委员会选聘开封市上河城物业管理有限公司作为开封市龙亭区新都汇2区2#3#商场的物业管理服务企业程序违法，没有让半数以上的业主发表意见，请求判决撤销被告作出的选聘开封市上河城物业管理有限公司的决定。
被告开封市龙亭区2区（2#3#商场）业主委员会辩称，原告请求没有任何事实依据和法律依据。根据《物权法》七十五条、七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《河南省物业管理条例》第八条、第九条、第十条、第十一条，《开封市业主大会和业主委员会指导规则》第十一条、第十八条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，对于选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。开封市龙亭区新都汇2区（2#3#商场）业主委员会采用书面表决方式召开第二次业主大会符合法律规定。2014年6月1日在此次业主大会召开时，已提前15日以在物业管理区域内张贴公告的方式，将选解聘意见通知了全体业主，参加意见表决同意选聘开封市上河城物业管理有限公司的业主人数以及业主所拥有的物业管理区域内专有部分建筑面积比例，均符合法定人数、面积比例。经物业管理区域内过半数的业主同意选聘开封市上河城物业管理有限公司作为该物业管理区域的物业服务企业，被告开封市龙亭区新都汇2区2#3#商场业主委员会据此形成的第二次业主大会决议及依据该决议与开封市上河城物业管理有限公司签订物业管理服务合同均符合法律规定。另外，2014年6月在召开第二次业主大会期间，二原告也参加的征询意见的表决，根据其二人本人填写的征询意见表来看：对选解物业管理服务企业也均表示同意。综上所述，原告所述与事实情况不符，被告开封市龙亭区新都汇2区2#3#商场业主委员会选聘开封市上河城物业管理有限公司的程序和决定符合法定程序，并未侵犯业主的合法权益，请求依法驳回原告的各项诉讼请求。
经审理查明：2014年5月29日，经开封市龙亭区建设局龙建文字[2014]53号《关于对龙亭区新都汇2区（2#3#商场）成立首届业主会员会报告的批复》，开封市龙亭区新都汇2区2#3#商场首届业主委员会正式成立。2014年6月1日，开封市龙亭区新都汇2区（2#3#商场）业主委员会组织召开第二次业主大会，以书面征询意见的方式选、解聘物业管理区域内的物业管理服务企业，并在物业管理区域内进行公告、公示。2014年6月15日，开封市龙亭区新都汇2区（2#3#商场）业主委员会作出选聘开封市上河城物业管理有限公司的决定，并正式与开封市上河城物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》。2014年6月，开封市龙亭区新都汇2区2#3#商场总建筑面积为24770.79平方米，业主总人数为108人，总投票权数为406票，同意选聘开封市上河城物业管理有限公司的业主总人数为57人，投票权数为283票，该57人的专有部分面积占建筑物总面积为18835.48平方米。
裁判结果
开封市龙亭区人民法院于2015年2月19日作出（2014）龙法民初字第557号民事判决：
驳回原告杨楠、许晶晶的诉讼请求。
宣判后，原、被告均未上诉，判决已发生法律效力。
裁判理由
法院生效裁判认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业管理服务企业或其他管理人的，应当经专有面积部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主委员会与物业公司签订物业管理服务合同，不但需要实体上合法，还需要程序上合法。本案物业管理服务合同是双方在自愿基础上的真实意思表示，内容未违反法律规定，实体合法；同时业主委员会在采取书面投票方式召开了业主大会，并取得了人数过半数及专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意的情形下，形成业主大会决议，选聘开封市上河城物业管理有限公司，程序合法，作为业主大会执行机构的业主委员会和物业公司签订的物业管理服务合同在程序和内容方面均符合法律规定。故对二原告要求撤销被告作出的选聘开封市上河城物业管理有限公司的决定的诉讼请求，本院不予支持。
案例注解
原告的诉讼理由主要是称被告选聘物业管理服务企业时的程序违法，没有经半数以上的业主发表意见。
《物业管理条例》第十二条第一款规定了业主大会会议的召开形式。召开业主大会一般采用召集全体业主开会集体讨论的形式。但是,在业主人数较多的情况下,受时间、场地等因素的限制,召开全体业主亲自参加会议缺乏现实的可操作性。这时可以考虑其他的会议召开形式,如发放会议材料和选票等书面征求意见的形式,不一定是开会集体讨论,这样会更有利于业主行使参加业主大会会议的权利。该款还对业主大会会议召开的条件作了规定。业主大会作出的决定要代表和维护全体业主的共同利益,如果参加业主大会会议的业主所代表的物权份额太少,就体现不出广大业主的意志,达不到召开业主大会会议的效果。因此要求,不管业主大会会议采取何种形式召开,必须有物业管理区域内持1/2以上投票权的业主参加,业主大会会议才可召开。
本案物业管理服务合同是业主委员会与物业公司在自愿基础上的真实意思表示，内容未违反法律规定，实体合法；同时业主委员会在采取书面投票方式召开了业主大会，并取得了人数过半数及专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意的情形下，形成业主大会决议，选聘开封市上河城物业管理有限公司，程序合法。则该物业管理服务合同合法有效。故原告的诉讼理由不能成立，驳回其诉讼请求.
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